La SCPI Eden poursuit son développement au deuxième trimestre 2026 avec une nouvelle progression de sa capitalisation et la réalisation de trois acquisitions immobilières. Au 30 juin 2026, la SCPI affiche une capitalisation de 59,73 millions d’euros, contre 52,23 millions d’euros à la fin du premier trimestre. Le nombre d’associés atteint désormais 1 859, tandis que le patrimoine immobilier s’étend sur neuf immeubles répartis entre quatre pays européens.
Le deuxième trimestre a surtout été marqué par l’accélération de la diversification géographique avec deux premières acquisitions en Finlande, ainsi que par l’achat d’un actif commercial à Manchester, au Royaume-Uni. La SCPI Eden poursuit ainsi une stratégie reposant sur plusieurs typologies d’immobilier, notamment la logistique, l’industriel, le commerce et les bureaux.
Une capitalisation de près de 60 millions d’euros
Au 30 juin 2026, la SCPI Eden compte 1 194 657 parts pour 1 859 associés. Le prix de souscription reste fixé à 50 euros par part, niveau inchangé depuis le troisième trimestre 2025.
La progression du nombre de parts souscrites illustre la dynamique de collecte enregistrée depuis plusieurs trimestres. Au deuxième trimestre 2026, 150 234 parts ont été souscrites, contre 201 194 au premier trimestre. Dans le même temps, seulement 81 parts ont fait l’objet d’un retrait. Aucune part n’était en attente de retrait à la fin du trimestre.
Cette évolution porte la capitalisation à 59,73 millions d’euros, contre 42,17 millions d’euros au quatrième trimestre 2025 et 34,22 millions d’euros au troisième trimestre 2025.
La collecte du deuxième trimestre a dépassé 7,5 millions d’euros, selon l’éditorial du bulletin. Cette collecte a notamment permis de financer les trois acquisitions réalisées au cours de la période.
Les principaux chiffres de la SCPI Eden
| Indicateur au 30 juin 2026 | Donnée |
| Capitalisation | 59,73 M€ |
| Nombre d’associés | 1 859 |
| Nombre de parts | 1 194 657 |
| Prix de souscription | 50 € |
| Nombre d’immeubles | 9 |
| Surface du patrimoine | 22 032 m² |
| Valeur vénale du patrimoine | 55,10 M€ HD |
| WALT | 9,96 ans |
| WALB | 9,7 ans |
| TOF | 100 % |
| Loyers HT HC encaissés au trimestre | 1,03 M€ |
| Ratio dettes et engagements ASPIM | 6,19 % |
| Durée de placement recommandée | 8 ans |
Les données du tableau sont celles communiquées dans le bulletin trimestriel au 30 juin 2026.
SCPI Eden : trois acquisitions au deuxième trimestre 2026
Le deuxième trimestre 2026 constitue une période particulièrement active sur le plan immobilier. Trois opérations ont été réalisées pour un montant total d'environ 21,52 millions d’euros, selon les montants individuels publiés dans le bulletin.
La première acquisition concerne la Finlande, nouveau marché intégré au portefeuille d’Eden.
Un actif logistique près d’Helsinki
La SCPI Eden a acquis l’immeuble Cube, situé à Tuusula, à environ 30 kilomètres d’Helsinki. L'opération représente 9,6 millions d’euros pour une surface de 2 937 m².
L’actif relève de la catégorie logistique et a été acquis dans le cadre d’une opération de sale & leaseback. Il est entièrement loué à Wulff Group, entreprise spécialisée dans les solutions et produits destinés aux environnements de travail.
Le bail présente une durée résiduelle de 12 ans, ce qui constitue l'un des éléments mis en avant dans le bulletin concernant cette acquisition. Le taux d’occupation financier de l’actif est de 100 %.
Un actif Light Industrial à Oulu
Une deuxième acquisition a également été réalisée en Finlande, cette fois dans la ville d’Oulu. L’immeuble Eastman développe une surface de 2 149 m² et a été acquis pour 6 millions d’euros.
Classé dans la catégorie Light Industrial, l’actif est entièrement loué à Eastman Chemical Company. Le bail présente une durée résiduelle de 14 ans.
Oulu constitue par ailleurs un pôle technologique et scientifique important du nord de la Finlande. Le bulletin souligne également le profil international du locataire, groupe américain spécialisé notamment dans le recyclage chimique.
Un actif commercial à Manchester
La troisième opération du trimestre concerne le Royaume-Uni. Eden a acquis un actif commercial de 614 m² situé au cœur de Manchester, sur l’une des principales artères commerçantes de la ville.
Le montant de l’acquisition s’élève à 5,92 millions d’euros. Le bien est entièrement loué à Schuh Limited, enseigne britannique spécialisée dans la vente de chaussures.
La durée moyenne résiduelle des baux atteint 5,8 ans et le taux d’occupation financier est de 100 %. L'opération permet ainsi à la SCPI de renforcer simultanément son exposition au Royaume-Uni et au secteur du commerce.
Une diversification géographique renforcée
Au 30 juin 2026, le portefeuille de la SCPI Eden comprend neuf actifs répartis dans quatre pays :
- 4 actifs au Royaume-Uni ;
- 2 actifs aux Pays-Bas ;
- 1 actif en Irlande ;
- 2 actifs en Finlande.
Cette implantation permet à Eden de disposer d'un portefeuille immobilier situé exclusivement en Europe, avec une diversification entre plusieurs marchés.
L’entrée en Finlande constitue l’évolution géographique la plus notable du trimestre. Selon la société de gestion, le marché finlandais a enregistré une progression des volumes de transactions au premier semestre 2026. Le bulletin cite notamment un volume de 3,4 milliards d’euros investis en Finlande, en hausse de 87 % sur un an.
Le portefeuille présente également une diversification par typologie. Les catégories mentionnées sont les bureaux, la formation, la logistique, l’industriel et le commerce.
Cette répartition constitue un élément important dans l'analyse d'une SCPI, car elle permet de mesurer la dépendance éventuelle à un seul segment du marché immobilier.
Un taux d’occupation financier de 100 %
Au deuxième trimestre 2026, la SCPI Eden affiche un taux d’occupation financier de 100 %. Cet indicateur mesure la performance locative du patrimoine à partir des loyers et indemnités d’occupation facturés par rapport aux loyers qui pourraient être facturés si l'ensemble du patrimoine était loué.
Le portefeuille compte neuf locataires, hors parkings, correspondant aux neuf immeubles détenus à la fin du trimestre. Le bulletin fait également apparaître une durée moyenne restante des baux de 9,96 ans avec le WALT, tandis que le WALB, correspondant à la durée moyenne ferme des baux, atteint 9,7 ans.
Ces indicateurs donnent une visibilité sur la durée des engagements locatifs. Ils ne permettent toutefois pas de préjuger de l’évolution future de la situation financière des locataires ou du marché immobilier.
Une distribution de 1 euro par part au deuxième trimestre
Au titre du deuxième trimestre 2026, le dividende brut s'établit à 1 euro par part. Le bulletin détaille ce montant avec 0,89 euro de dividende et 0,11 euro correspondant à l'impôt étranger déjà supporté par la SCPI dans les pays investis.
Le taux brut de distribution communiqué pour 2025 s'élève à 8 %. Ce taux ne doit toutefois pas être assimilé directement au niveau de distribution futur, le document rappelant que les performances passées peuvent ne pas être représentatives des performances futures.
La SCPI affiche par ailleurs un objectif de taux de distribution annuel de 6,5 %, présenté comme un objectif et non comme une donnée acquise. Le bulletin précise également que les revenus potentiels dépendent notamment de l'évolution du marché immobilier et de la fiscalité applicable.
Autre élément à prendre en compte : les parts acquises portent jouissance à compter du premier jour du sixième mois suivant la réception intégrale des fonds, sous réserve d'un dossier complet et conforme. Le délai de jouissance doit donc être intégré dans toute estimation de revenus.
Des valeurs de part à surveiller
La campagne d’expertise réalisée au 30 juin 2026 fait ressortir une valeur de réalisation de 43,75 euros par part et une valeur de reconstitution de 49,81 euros par part.
Le prix de souscription demeure fixé à 50 euros, tandis que la valeur de retrait est également indiquée à 50 euros dans le bulletin.
La valeur vénale globale du patrimoine atteint pour sa part 55,10 millions d’euros hors droits et hors frais, contre une capitalisation de 59,73 millions d’euros calculée sur la base du prix de souscription et du nombre de parts.
Ces différentes valeurs répondent à des définitions distinctes. La valeur de réalisation correspond notamment à la valeur vénale des immeubles et aux autres actifs, diminuée des dettes. La valeur de reconstitution ajoute les frais nécessaires à une reconstitution du patrimoine.
Un recours à l’endettement encore limité
Le ratio dettes et autres engagements ASPIM s'établit à 6,19 % au 30 juin 2026. Le bulletin indique ainsi une valeur de réalisation représentant 93,81 % contre 6,19 % pour les emprunts bancaires.
L'endettement peut permettre de financer une partie des acquisitions et de bénéficier d'un effet de levier. Il augmente cependant également l'exposition aux risques financiers.
Les statuts et documents présentés dans le bulletin prévoient la possibilité de recourir à l'emprunt dans certaines limites. Le montant de l'endettement doit notamment rester compatible avec les capacités de remboursement de la SCPI.
Une démarche ESG intégrée à la gestion
La SCPI Eden est classée Article 8 au sens du règlement SFDR. La société de gestion indique intégrer des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans les processus d’investissement et de gestion.
Au deuxième trimestre, des actions ont notamment été menées auprès des locataires. Des communications portant sur les performances environnementales des immeubles ont été transmises à deux locataires, tandis que des guides d'éco-gestes ont été adressés à trois locataires.
Ces démarches portent notamment sur les thématiques de l’énergie, de l’eau et des déchets.
La SCPI indique adopter une approche dite best-in-progress, avec la mise en place de plans d’action destinés à améliorer le score ESG des actifs.
Une nouvelle étape avec la mensualisation
Le deuxième trimestre 2026 a également été marqué par plusieurs décisions prises lors des assemblées générales. L’assemblée générale ordinaire s’est tenue le 19 mai 2026, tandis que l’assemblée générale extraordinaire, réunie sur seconde convocation, s’est tenue le 9 juin 2026. Les résolutions soumises au vote ont été adoptées.
L’éditorial du bulletin indique notamment que le principe de la mensualisation du dividende a été accepté, avec une entrée en vigueur prévue à partir du 1er octobre 2026.
Cette évolution modifiera donc le rythme potentiel de versement des distributions à partir du quatrième trimestre 2026.
Le deuxième trimestre 2026 confirme plusieurs tendances dans le développement d’Eden :
- une capitalisation de 59,73 M€ au 30 juin 2026 ;
- une collecte trimestrielle supérieure à 7,5 M€ ;
- trois acquisitions réalisées au cours du trimestre ;
- une première implantation en Finlande avec deux actifs ;
- un renforcement du patrimoine commercial au Royaume-Uni ;
- un patrimoine de 9 immeubles et 22 032 m² ;
- un TOF de 100 % ;
- un WALT proche de 10 ans ;
- un ratio d’endettement ASPIM de 6,19 % ;
- une distribution brute de 1 € par part au deuxième trimestre ;
- une future mensualisation du dividende à compter du 1er octobre 2026 ;
- une classification Article 8 SFDR.
La SCPI Eden reste toutefois un placement immobilier de long terme, avec une durée de placement recommandée de huit ans. Le bulletin rappelle l’existence de plusieurs risques, notamment le risque de perte en capital, le risque de liquidité, le risque locatif, le risque de marché et le risque de change pour les investissements réalisés hors zone euro.
Enfin, une attention particulière peut être portée à la cohérence des informations relatives au capital social maximum statutaire : l’éditorial indique que ce plafond a été porté de 100 à 250 millions d’euros, alors que la fiche d’identité du même bulletin mentionne encore un capital social maximum statutaire de 100 millions d’euros. Cette différence figure donc telle quelle dans le document et mérite d’être vérifiée dans les statuts ou documents réglementaires les plus récents avant toute publication définitive.
Dans l’ensemble, le deuxième trimestre 2026 apparaît comme une période de croissance du patrimoine, de diversification géographique et d’élargissement des typologies immobilières pour la SCPI Eden. Les prochaines données trimestrielles permettront notamment de suivre l’impact des nouvelles acquisitions, l’évolution de la collecte et la mise en place effective de la mensualisation du dividende.
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