Le bulletin du 2e trimestre 2026 de LF Grand Paris Patrimoine met en évidence un environnement difficile pour la SCPI. La campagne d’expertise réalisée au 30 juin 2026 fait apparaître une baisse de 14 % de la valeur d’expertise. La valeur de réalisation recule davantage, avec une diminution de 24,9 %, pour atteindre 130,31 € par part.
Sur le plan locatif, le taux d’occupation financier ressort à 86,4 %, contre 88,1 % trois mois auparavant, tandis que le taux d’occupation physique atteint 80,9 %, contre 82,2 % au premier trimestre. La SCPI a également enregistré un solde négatif de 2 081 m² sur son activité locative au cours du trimestre. Malgré ces difficultés, la distribution du deuxième trimestre reste fixée à 0,93 € par part. La Française Real Estate Managers indique toutefois qu’une révision à la baisse de la distribution du second semestre 2026 pourrait intervenir en fonction de l’évolution des revenus locatifs et des besoins de remboursement de la dette.
Un marché immobilier de bureaux toujours sous pression
Le deuxième trimestre 2026 s’est déroulé dans un environnement économique et géopolitique incertain. Le bulletin souligne notamment la persistance des tensions au Moyen-Orient, la volatilité des prix de l’énergie et le maintien de taux d’intérêt élevés. Ce niveau pèse sur le coût du capital et contribue à relever les exigences de rendement des investisseurs immobiliers.
Dans le même temps, le marché de l’immobilier d’entreprise demeure peu dynamique. En Île-de-France, l’offre immédiate de bureaux atteint 6,6 millions de m², soit l’équivalent de plus de quatre années de demande placée au rythme observé sur les douze derniers mois.
Cette situation est particulièrement importante pour LF Grand Paris Patrimoine puisque le portefeuille présente une forte exposition aux bureaux franciliens. Au 30 juin 2026, les bureaux représentent 91,24 % de la valeur vénale du patrimoine, dont 65,49 % en Île-de-France et 27,98 % à Paris.
Une forte exposition aux grands bureaux franciliens
La structure du patrimoine explique en partie l'ampleur des révisions de valeurs enregistrées au premier semestre.
Parmi les actifs composant le portefeuille :
- 91,24 % sont des bureaux ;
- 8,52 % relèvent de la santé et de l’éducation ;
- 0,24 % correspondent à des commerces ;
- 65,49 % de la valeur vénale est située en Île-de-France ;
- 27,98 % se trouve à Paris ;
- 70,6 % des bureaux valent plus de 50 M€.
Les experts immobiliers ont notamment appliqué une baisse de 15,3 % à la valeur des bureaux franciliens et de 13,2 % à celle des bureaux franciliens dont la valeur dépasse 50 M€.
La baisse de valeur ne concerne cependant pas toutes les catégories d’actifs avec la même intensité. À périmètre constant, les bureaux reculent de 14,2 %, tandis que les actifs de santé et d’éducation diminuent de 8,1 %. La valeur des commerces reste, pour sa part, stable sur la période considérée.
Une valeur d’expertise en baisse de 14 %
La campagne d’expertise du 30 juin 2026 constitue l’un des principaux éléments du bulletin trimestriel.
À périmètre constant, la valeur d’expertise de LF Grand Paris Patrimoine diminue de 14 % par rapport au 31 décembre 2025. Elle passe ainsi de 1,426 milliard d’euros à environ 1,228 milliard d’euros.
Cette évolution traduit principalement la baisse des valeurs immobilières sur les marchés où l’offre est importante et où les transactions restent limitées. Les experts prennent notamment en compte la localisation des immeubles, leur accessibilité, les caractéristiques du bâti, la situation locative et le taux d’occupation.
La situation locative constitue donc un élément déterminant dans la valorisation des immeubles. Les actifs présentant des surfaces vacantes importantes ou nécessitant des travaux peuvent subir une pression supplémentaire sur leur valeur.
La valeur de réalisation recule de 24,9 %
La baisse de la valeur de réalisation est plus importante que celle de la valeur d’expertise.
Au 30 juin 2026, la valeur de réalisation atteint 130,31 € par part, contre 173,40 € au 31 décembre 2025, soit une baisse de 24,9 %.
Cette différence s’explique notamment par l’effet de levier lié à l’endettement. La valeur de réalisation correspond à la valeur nette du patrimoine après prise en compte de la dette et des autres actifs.
| Indicateur | 31/12/2025 | 30/06/2026 | Évolution |
| Valeur d’expertise | 1 426 M€ | 1 228 M€ | -14,0 % |
| Dette et autres valeurs | -576 M€ | -588 M€ | — |
| Valeur de réalisation | 851 M€ | 639 M€ | -24,9 % |
| Valeur de réalisation par part | 173,40 € | 130,31 € | -24,9 % |
Exemple : comprendre l’effet de levier
Un exemple permet d’illustrer cette mécanique. Si la valeur des immeubles diminue alors que le niveau de dette reste relativement stable, la dette représente mécaniquement une proportion plus importante de la valeur du patrimoine net.
Dans le cas de LF Grand Paris Patrimoine, la valeur d’expertise passe de 1 426 M€ à 1 228 M€, soit une baisse de 198 M€. Sur la même période, la valeur de réalisation passe de 851 M€ à 639 M€, soit une diminution de 212 M€.
L’endettement peut donc amplifier à la hausse comme à la baisse les variations de la valeur de réalisation. Il s’agit d’un élément important pour comprendre pourquoi cette valeur évolue plus fortement que la valeur d’expertise.
Une situation locative qui continue de se dégrader
Le deuxième trimestre a été marqué par plusieurs mouvements significatifs dans le portefeuille immobilier.
L’activité locative affiche un solde négatif de 2 081 m². Les nombreuses petites surfaces relouées n’ont pas compensé les libérations enregistrées sur plusieurs immeubles importants.
Deux opérations ont particulièrement pesé sur le trimestre : le départ d’un locataire du Smart’Up à Châtillon et celui du ministère des Finances de l’immeuble Axialys 2 à La Plaine-Saint-Denis.
Le départ du ministère des Finances représente à lui seul 13 507 m² libérés au deuxième trimestre. Sur Smart’Up, le départ de Compass a entraîné la libération de 6 528 m².
Ces surfaces nécessitent désormais des actions de relocation et, dans certains cas, des travaux avant de pouvoir accueillir de nouveaux occupants.
Trois actifs particulièrement affectés
| Actif | Localisation | Variation de valeur | Taux d’occupation |
| Axialys 1 et 2 | La Plaine-Saint-Denis | -54 % | 45 % |
| Smart’Up | Châtillon | -37 % | 71,9 % |
| Open | Issy-les-Moulineaux | -22 % | 0 % |
L’immeuble Axialys 1 et 2 présente la baisse la plus importante, avec une diminution de 54 % de sa valeur d’expertise depuis le 31 décembre 2025. L’actif développe 24 323 m² et affiche un taux d’occupation de 45 %.
Le Smart’Up, qui représente 23 215 m², voit sa valeur d’expertise reculer de 37 %. Son taux d’occupation s’établit à 71,9 %.
Enfin, Open à Issy-les-Moulineaux, d’une superficie de 14 262 m², est entièrement vacant. Sa valeur d’expertise diminue de 22 % sur la période.
Le taux d’occupation financier tombe à 86,4 %
Au deuxième trimestre, le taux d’occupation financier (TOF) s’établit à 86,4 %, contre 88,1 % au trimestre précédent. Le taux d’occupation physique ressort à 80,9 %.
Le patrimoine exploité représente 233 112 m², avec un stock de locaux vacants de 44 550 m². Sur le trimestre, 2 025 m² ont été reloués tandis que 5 006 m² ont été libérés.
La SCPI compte 31 immeubles détenus en direct et 27 immeubles détenus via des sociétés civiles immobilières. Les loyers du trimestre représentent environ 6,5 M€.
Un élément positif ressort néanmoins de l’activité locative : la prise à bail de 2 175 m² dans l’immeuble Equinoxe à Lyon par la Direction Régionale des Finances Publiques, pour une quote-part de 25 %.
Une distribution maintenue à 0,93 € par part au deuxième trimestre
Malgré les difficultés rencontrées sur le patrimoine, la distribution du deuxième trimestre 2026 reste stable à 0,93 € par part.
Cette distribution repose notamment sur le niveau de recouvrement des loyers et sur les comptes prévisionnels. La Française Real Estate Managers souligne toutefois que les cessions d’actifs sont actuellement plus difficiles à réaliser dans des conditions satisfaisantes.
La société de gestion indique qu’une partie des revenus locatifs pourrait être affectée au remboursement de la dette. Cette situation pourrait entraîner une révision à la baisse de la prévision de distribution pour le second semestre 2026.
Pour rappel, la distribution brute annuelle 2025 s’est élevée à 10,15 € par part, dont 9,60 € de distribution et 0,55 € correspondant à la fiscalité payée par le fonds. Le taux de distribution affiché pour 2025 s’établit à 4,66 %.
Une SCPI sans acquisition ni cession au deuxième trimestre
LF Grand Paris Patrimoine n’a enregistré aucune acquisition ni aucune cession au cours du deuxième trimestre 2026.
Cette absence d’opération intervient dans un marché où les transactions immobilières restent peu nombreuses et où les vendeurs peuvent être confrontés à des niveaux de valorisation inférieurs aux attentes.
La stratégie consiste notamment à éviter les cessions réalisées dans des conditions jugées défavorables, tout en conservant des capacités financières pour les besoins du patrimoine et le remboursement de la dette.
Le marché des parts temporairement suspendu
Autre évolution importante : la variabilité du capital de LF Grand Paris Patrimoine est suspendue depuis le 1er juin 2026.
Cette décision entraîne l’ouverture d’un marché secondaire par confrontation des ordres. La première confrontation était programmée le 31 juillet 2026, avec une date limite de réception des ordres fixée au 29 juillet à 15 heures.
Au 1er juin, 499 968 parts étaient en attente de retrait, soit 10,2 % du nombre total de parts de la SCPI.
Au 30 juin, le véhicule comptait 14 712 associés et 4 907 637 parts, pour un capital social effectif de 490,76 M€. La capitalisation, calculée sur la base du dernier prix de souscription avant la suspension de la variabilité, atteignait 1,07 Md€.
La valeur de reconstitution s’établissait, quant à elle, à 166,07 € par part, contre 130,31 € pour la valeur de réalisation.
Une SCPI très majoritairement investie en Île-de-France
Créée en 1999, LF Grand Paris Patrimoine est une SCPI d’entreprise gérée par La Française Real Estate Managers. Sa stratégie vise principalement les immeubles situés à Paris et dans sa région, avec une possibilité d’investissement complémentaire dans les grandes aires urbaines régionales.
La SCPI est labellisée ISR et classée article 9 SFDR. Son patrimoine reste cependant fortement concentré sur les bureaux franciliens, ce qui constitue un facteur déterminant dans son évolution actuelle.
L’endettement constitue également un élément à surveiller. Au 30 juin 2026, les financements hypothécaires présentent un taux moyen de 2,53 % et une durée moyenne résiduelle pondérée de 2,53 ans.
Quelles perspectives pour le second semestre 2026 ?
Les prochains mois devraient rester centrés sur plusieurs priorités : relouer les surfaces vacantes, mener les travaux nécessaires, gérer les actifs susceptibles d’être arbitrés et préserver les ressources financières nécessaires aux échéances de dette.
Le contexte reste particulièrement exigeant pour les grands immeubles de bureaux franciliens. La forte offre disponible et le pouvoir de négociation accru des entreprises peuvent prolonger les délais de relocation et peser sur les revenus locatifs.
Pour LF Grand Paris Patrimoine, l’évolution de la distribution au second semestre constitue donc un point particulièrement suivi. La société de gestion précise que des ajustements pourraient être nécessaires en fonction des encaissements locatifs, de la situation des immeubles et des possibilités d’arbitrage.
Le deuxième trimestre 2026 confirme une phase de réajustement importante pour LF Grand Paris Patrimoine. La capacité à relouer les surfaces libérées, à maîtriser les dépenses de travaux et à gérer les échéances financières constitue un facteur déterminant pour l’évolution de la SCPI au cours des prochains trimestres.
La situation devra également être appréciée dans la durée : la valeur de réalisation, le niveau d’occupation, les revenus locatifs, la distribution et l’évolution du marché secondaire fourniront plusieurs indicateurs permettant de suivre la trajectoire du fonds au-delà du seul deuxième trimestre 2026.
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