les sociétés de gestion Swiss Life Asset Managers France et Allianz Immovalor poursuivent le développement du fonds Last Mile Logistics avec l’acquisition en VEFA du projet Massilia, situé dans le 15e arrondissement de Marseille. Développé par Brownfields sur une partie de l’ancien site historique de Saint-Louis Sucre, ce futur parc de logistique urbaine doit proposer 16 000 m² de surface locative à sa livraison, prévue au début de l’année 2028.
L’opération s’inscrit dans une stratégie d’investissement consacrée à la logistique du dernier kilomètre, un segment qui accompagne l’évolution des besoins de distribution dans les grandes agglomérations. Le projet Massilia associera un bâtiment logistique multi-étage de nouvelle génération à un bâtiment indépendant de plain-pied.
À ce stade, 40 % des surfaces sont déjà pré-commercialisées auprès d’un acteur international spécialisé dans les solutions de construction. La commercialisation des surfaces restantes fait encore l’objet de discussions.
Cette acquisition constitue ainsi une nouvelle étape dans le déploiement du fonds Last Mile Logistics, récemment ouvert à une clientèle institutionnelle externe.
Un projet de 16 000 m² dédié à la logistique urbaine
Le projet Massilia repose sur une configuration immobilière conçue pour répondre à différents usages professionnels. À sa livraison, l'ensemble développera 16 000 m² de surface locative.
Le bâtiment principal représente à lui seul près de 14 900 m², répartis sur deux niveaux. Il sera complété par un bâtiment annexe indépendant de plain-pied. Cette organisation doit permettre d'accueillir plusieurs utilisateurs et d'adapter les surfaces aux besoins des entreprises présentes sur le site.
La conception multi-étage constitue l'une des particularités du programme. Elle permet notamment d'envisager différents profils d'occupants, au-delà de la seule activité logistique.
Le projet pourra ainsi accueillir :
- des activités de logistique ;
- des activités d’industrie légère ;
- des entreprises spécialisées dans le commerce B2B ;
- plusieurs locataires sur un même ensemble immobilier.
Cette flexibilité constitue un élément important du programme, alors que les besoins immobiliers des entreprises évoluent en fonction des volumes de stockage, des flux de distribution et de l'organisation des chaînes logistiques.
Une précommercialisation déjà engagée
La commercialisation du projet est déjà partiellement avancée. 40 % des surfaces ont été pré-commercialisées à un acteur international de référence dans le domaine des solutions de construction.
Les surfaces restantes ne sont donc pas encore intégralement attribuées. Des discussions sont actuellement en cours afin de poursuivre leur commercialisation.
Cette situation permet de distinguer deux étapes du projet : une partie des surfaces dispose déjà d'un utilisateur identifié, tandis que le solde reste à commercialiser avant la livraison prévue début 2028.
Massilia bénéficie d’un emplacement stratégique à Marseille
Le choix de Marseille s'inscrit dans la logique du fonds Last Mile Logistics. Le projet est implanté dans la zone industrielle d'Arnavant, présentée comme l'un des principaux pôles logistiques et industriels de la métropole marseillaise.
Sa localisation permet notamment un accès rapide au centre-ville et aux principaux axes de transport de la métropole. Le site se trouve à proximité de plusieurs infrastructures importantes pour les activités de transport et de distribution.
Parmi les principaux points de connexion figurent :
- l'autoroute A7 ;
- l'autoroute A55 ;
- le pôle multimodal Capitaine Gèze ;
- le port de Marseille.
Cette implantation répond au développement des besoins liés à la distribution urbaine et à la logistique du dernier kilomètre. La zone industrielle d'Arnavant accueille par ailleurs près de 800 entreprises, constituant un environnement économique déjà établi.
Pourquoi la localisation est importante pour la logistique du dernier kilomètre ?
La logistique du dernier kilomètre correspond à la partie finale de l'acheminement des marchandises, entre un site de stockage ou de distribution et le destinataire final.
Pour les opérateurs, la proximité des zones urbaines constitue un élément déterminant puisqu'elle peut permettre de réduire les distances entre les plateformes logistiques et les zones de livraison.
Dans le cas de Massilia, la proximité avec les infrastructures autoroutières, le réseau de transport multimodal et le port de Marseille place le projet au sein d'un environnement particulièrement connecté aux différents flux de marchandises.
Le positionnement dans le 15e arrondissement de Marseille permet également d'inscrire le projet dans une métropole importante du sud de la France.
Un bâtiment multi-étages adapté à plusieurs utilisateurs
L'architecture du projet constitue un autre élément distinctif de Massilia. Le bâtiment principal sera organisé sur deux niveaux, avec près de 14 900 m² de surface.
Cette conception répond notamment à la volonté de proposer un actif pouvant accueillir plusieurs utilisateurs. La flexibilité des espaces doit permettre une adaptation aux évolutions des besoins du marché.
Le projet ne se limite donc pas à un bâtiment conçu autour d'un seul usage. Son organisation doit permettre d'envisager différents scénarios d'occupation.
| Caractéristique | Projet Massilia |
| Localisation | Marseille, 15e arrondissement |
| Zone | Zone industrielle d'Arnavant |
| Surface locative totale | 16 000 m² |
| Bâtiment principal | Près de 14 900 m² |
| Organisation | Deux niveaux |
| Bâtiment complémentaire | Bâtiment indépendant de plain-pied |
| Livraison prévue | Début 2028 |
| Surface pré-commercialisée | 40 % |
| Développeur | Brownfields |
| Opération | Acquisition en VEFA |
| Fonds | Last Mile Logistics |
Les données ci-dessus reprennent les principales caractéristiques communiquées pour le projet Massilia.
Un projet immobilier inscrit dans une démarche environnementale
Massilia comporte également un volet environnemental. Le projet vise une certification BREEAM Excellent, certification internationale utilisée pour évaluer la performance environnementale des bâtiments.
Le programme prévoit également l'installation de panneaux photovoltaïques en toiture.
Autre caractéristique annoncée : plus de 12 700 m² d'espaces verts seront préservés et valorisés. Ces espaces comprennent notamment un espace boisé classé ainsi que plus de 150 arbres existants.
L'objectif environnemental s'inscrit ainsi à plusieurs niveaux :
- performance environnementale du bâtiment ;
- production d'énergie photovoltaïque ;
- préservation d'espaces végétalisés ;
- conservation d'arbres existants ;
- requalification d'une ancienne emprise industrielle.
Le projet associe donc construction d'un nouvel actif logistique et transformation d'un site industriel existant.
La reconversion de l’ancien site Saint-Louis Sucre
Massilia est développé sur une partie de l'ancien site historique de Saint-Louis Sucre, une implantation industrielle présente à Marseille depuis 1857.
Le projet participe ainsi à la requalification d'un ancien site industriel marseillais. Une partie des façades patrimoniales du site doit notamment être conservée et restaurée.
Cette dimension donne au projet une composante urbaine qui dépasse la seule création de surfaces logistiques.
La transformation d'une ancienne emprise industrielle permet en effet de réutiliser un foncier déjà intégré au tissu urbain et économique de Marseille. Dans le cas de Massilia, cette requalification s'accompagne de la création d'un nouvel actif destiné à des activités logistiques, industrielles légères et commerciales B2B.
Le programme cherche ainsi à associer reconversion immobilière, logistique urbaine et préservation d'éléments existants.
Last Mile Logistics poursuit son développement
L'acquisition de Massilia intervient dans le cadre du déploiement du fonds Last Mile Logistics. Celui-ci est consacré à la logistique urbaine et vient d'être ouvert à une clientèle institutionnelle externe.
L'opération marseillaise vient renforcer l'exposition du fonds à la logistique du dernier kilomètre dans une grande métropole française.
Pour Swiss Life Asset Managers France et Allianz Immovalor, le projet s'inscrit dans une approche visant à développer des actifs logistiques modernes, intégrant des caractéristiques environnementales adaptés aux besoins des grandes villes.
Cette orientation repose notamment sur plusieurs caractéristiques du projet Massilia :
- Une localisation urbaine à Marseille ;
- Une connexion aux principaux réseaux de transport ;
- Une surface importante, avec 16 000 m² ;
- Une conception multi-étages ;
- Une flexibilité des espaces ;
- Une précommercialisation de 40 % ;
- Une ambition environnementale avec BREEAM Excellent et photovoltaïque ;
- La requalification d'un ancien site industriel.
Une nouvelle acquisition pour la logistique du dernier kilomètre
L'acquisition de Massilia par Swiss Life Asset Managers France et Allianz Immovalor illustre la volonté du fonds Last Mile Logistics de développer une présence dans les principales métropoles françaises.
Le choix de Marseille apporte une exposition à un marché caractérisé par la présence d'un important tissu économique, mais aussi par la nécessité de disposer de solutions immobilières adaptées à la distribution urbaine.
Avec 16 000 m² de surfaces locatives attendues début 2028, Massilia représente une opération significative par sa taille. La présence d'un bâtiment principal de près de 14 900 m² sur deux niveaux permet également d'adopter une configuration différente de celle des plateformes logistiques traditionnelles de plain-pied.
Le projet présente par ailleurs plusieurs éléments encore en cours d'évolution, notamment concernant la commercialisation des surfaces qui ne sont pas encore pré-commercialisées.
Les principaux points à suivre
D'ici à la livraison annoncée pour début 2028, plusieurs éléments pourront être suivis :
- l'avancement de la construction ;
- la commercialisation des 60 % de surfaces restantes ;
- la réalisation des installations photovoltaïques ;
- l'obtention de la certification BREEAM Excellent visée ;
- la mise en exploitation du bâtiment ;
- l'évolution de l'occupation du site.
Ces différents paramètres permettront de mesurer progressivement la concrétisation du projet annoncé.
Un actif qui combine logistique et requalification urbaine
Massilia associe plusieurs dimensions immobilières au sein d'une même opération. Le projet doit créer des surfaces dédiées à la logistique urbaine tout en participant à la reconversion d'un ancien site industriel.
Son emplacement dans la zone industrielle d'Arnavant, sa proximité avec l'A7, l'A55, Capitaine Gèze et le port de Marseille constituent les principaux éléments mis en avant pour son positionnement logistique.
À cela s'ajoutent une architecture multi-étages, une organisation flexible des surfaces et un objectif de certification environnementale.
Pour le fonds Last Mile Logistics, cette acquisition représente donc une nouvelle étape dans le développement d'un portefeuille consacré à la logistique du dernier kilomètre dans les grandes métropoles françaises.
L'opération doit désormais entrer dans sa phase de développement jusqu'à la livraison prévue début 2028, tandis que la commercialisation des surfaces restantes se poursuit.
Avertissement : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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