SCPI Iroko Atlas : un cap de 120 M€ franchi dès le premier trimestre
La SCPI Iroko Atlas a terminé le premier trimestre 2026 sur une progression notable de sa taille, avec une capitalisation de 120 M€ au 31 mars 2026. Ce niveau marque le franchissement du seuil symbolique des 100 M€, quelques mois après le lancement de cette SCPI à capital variable positionnée sur une stratégie immobilière 100 % hors France.
Sur la période, la collecte a permis d’augmenter la capitalisation de 38 M€ par rapport au 31 décembre 2025. Le nombre d’associés atteint désormais 3 502, soit 1 460 associés supplémentaires sur le trimestre. Cette dynamique traduit l’intérêt d’une partie des épargnants pour des véhicules immobiliers diversifiés à l’international, dans un contexte où les marchés immobiliers européens restent sélectifs.
Iroko Atlas compte désormais 14 actifs et 20 locataires, pour une valorisation du patrimoine de 67,6 M€ hors droits. La SCPI affiche également 0 part en attente de retrait, un indicateur à suivre dans le temps, notamment dans un marché des SCPI marqué par des situations contrastées selon les véhicules.
14 actifs et une diversification européenne déjà visible
Le portefeuille d’Iroko Atlas repose sur une répartition géographique étendue. À fin mars 2026, le Royaume-Uni représente la première exposition du fonds avec 37,6 % de la valeur d’expertise hors droits. Les Pays-Bas suivent avec 28,9 %, devant l’Allemagne à 10,8 %, l’Espagne à 10,2 %, l’Irlande à 6,9 % et la Tchéquie à 5,7 %.
Cette diversification géographique permet de réduire la dépendance à un seul marché immobilier. Elle expose toutefois la SCPI à des paramètres spécifiques, notamment les cycles immobiliers locaux, les conditions de financement, les évolutions fiscales et, pour les actifs hors zone euro, le risque de change.
Sur le plan sectoriel, les commerces dominent largement le portefeuille avec 63,6 % de la valeur d’expertise hors droits. Les autres typologies sont plus limitées : santé, hôtellerie et autres représentent 11,6 %, les entrepôts 10,1 %, les bureaux 9,0 % et les locaux d’activités 5,7 %.
Tableau récapitulatif : les chiffres clés de la SCPI Iroko Atlas au T1 2026
| Indicateurs | Données au 31 mars 2026 |
| Capitalisation | 120 M€ |
| Progression trimestrielle | +38 M€ |
| Nombre d’associés | 3 502 |
| Nouveaux associés sur le trimestre | + 1 460 |
| Nombre total de parts | 600 319 |
| Parts en attente de retrait | 0 |
| Nombre d’actifs | 14 |
| Nombre de locataires | 20 |
| Valorisation du patrimoine hors droits | 67,6 M€ |
| Volume d’acquisition T1 2026 | 10,1 M€ |
| TOF | 99,93 % |
| TOP | 99,73 % |
| Ratio d’endettement LTV | 0 % |
10,1 M€ investis dans deux commerces au Royaume-Uni et aux Pays-Bas
Au cours du premier trimestre 2026, Iroko Atlas a réalisé deux acquisitions pour un montant global d’environ 10,1 M€ hors droits. Ces investissements concernent deux actifs commerciaux situés à Assen, aux Pays-Bas, et à Newcastle, au Royaume-Uni.
Le premier actif, situé à Assen, est loué à C&A. Il affiche un montant d’acquisition de 3,18 M€ hors droits, une WALB de 5,9 ans et un rendement acte en main de 8 % au moment de l’acquisition.
Le second actif, situé à Newcastle, est occupé par Deichmann et Cotswold Outdoor. Son montant d’acquisition atteint 6,9 M€ hors droits, avec une WALB de 5,92 ans et un rendement acte en main de 8,01 % au moment de l’acquisition.
Ces deux opérations renforcent la dominante commerciale du portefeuille. Elles illustrent aussi la volonté de cibler des actifs déjà loués, avec des durées d’engagement locatif encore significatives.
99,93 % de TOF : un taux d’occupation élevé à surveiller dans la durée
Le taux d’occupation financier ressort à 99,93 % au 31 mars 2026. Le taux d’occupation physique atteint pour sa part 99,73 %. Ces niveaux élevés indiquent que la quasi-totalité du patrimoine est occupée ou génère des loyers sur la période observée.
Les loyers encaissés sur le trimestre s’élèvent à 1,0 M€ hors taxes et hors charges. La durée moyenne des baux jusqu’à leur terme, ou WALT, atteint 12,2 ans. La durée d’engagement ferme des locataires jusqu’à la prochaine possibilité de dénonciation, ou WALB, ressort à 10,7 ans.
Ces indicateurs constituent des éléments favorables pour la visibilité locative à court et moyen terme. Ils doivent néanmoins être analysés avec prudence, car les revenus d’une SCPI dépendent du bon paiement des loyers, de la situation des locataires et de l’évolution des marchés immobiliers.
Dividendes : 4,83 € brut par part au premier trimestre 2026
Au titre du premier trimestre 2026, Iroko Atlas a distribué 4,83 € brut de fiscalité étrangère par part en pleine jouissance. Après fiscalité étrangère prélevée à la source, le dividende net ressort à 3,91 € par part.
Le détail mensuel fait apparaître :
- Janvier 2026 : 1,55 € brut et 1,30 € net par part ;
- Février 2026 : 1,66 € brut et 1,30 € net par part ;
- Mars 2026 : 1,62 € brut et 1,31 € net par part.
Le prix de souscription est fixé à 200 €. La valeur de retrait ressort également à 200 € au 31 mars 2026, sous réserve des conditions applicables en cas de sortie anticipée. La valeur de réalisation est de 188,27 €, tandis que la valeur de reconstitution atteint 204,87 €.
Frais : 0 % de commission de souscription, mais des frais de sortie à intégrer
Iroko Atlas conserve une caractéristique commerciale forte : une commission de souscription de 0 %. Cette absence de frais d’entrée ne signifie toutefois pas absence de frais.
Pendant la vie de l’investissement, la société de gestion facture notamment :
- une commission de gestion comprise entre 14,4 % et 16,8 % TTC des loyers perçus selon les zones géographiques ;
- une commission d’acquisition et d’intermédiation pouvant atteindre 4,8 % TTC du prix d’acquisition des immeubles ;
- une commission de suivi des travaux pouvant atteindre 6 % TTC du montant des travaux réalisés ;
- des frais de cession en cas de plus-value, dans certaines conditions.
À la sortie, une commission de 6 % TTC s’applique en cas de retrait avant 5 ans de détention. À partir du 1er septembre 2026, ce délai évolue à 6 ans. Ce point mérite une attention particulière pour les investisseurs recherchant une liquidité rapide.
Risques : capital, revenus, liquidité et change restent à prendre en compte
Comme toute SCPI, Iroko Atlas présente des risques. Le capital investi peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction de la valeur du patrimoine immobilier. Les revenus distribués peuvent également varier selon le taux d’occupation, la valeur locative des immeubles et la situation financière des locataires.
La stratégie internationale ajoute un autre paramètre : le risque de change, notamment pour les actifs situés hors zone euro. Les fluctuations monétaires peuvent influencer la valeur des actifs et les revenus distribués.
La liquidité constitue également un point important. Les parts de SCPI ne se revendent pas instantanément dans toutes les configurations de marché. La sortie dépend de l’existence d’une contrepartie et des conditions prévues par la documentation du fonds.
ESG : deux nouveaux actifs classés en phase d’amélioration
Les deux acquisitions du trimestre disposent de notes ESG respectives de 58,5/100 pour l’actif d’Assen et 56/100 pour celui de Newcastle. Ces niveaux les placent dans une logique dite Best-in-progress, c’est-à-dire des actifs présentant un potentiel d’amélioration.
L’approche ESG mise en avant par Iroko Atlas repose sur une progression vers le statut Best-in-class dans les trois années suivant l’entrée en portefeuille. Cette stratégie implique un suivi opérationnel des actifs, notamment sur les dimensions environnementales, sociales et de gouvernance.
Une présence renforcée au Royaume-Uni avec Iroko UK
Le bulletin trimestriel met également en avant le lancement d’Iroko UK, après 27 acquisitions réalisées au Royaume-Uni en 18 mois par Iroko. Cette implantation à Londres vise à renforcer le suivi local des opérations britanniques.
Danny Al-Dilmi, ancien Head of Asset Management UK chez Savills IM, est nommé CEO d’Iroko UK. Sa mission porte sur le développement des investissements et le pilotage de l’asset management local, notamment pour les sujets de commercialisation, de renouvellement locatif et de valorisation du portefeuille.
Cette structuration locale peut constituer un levier opérationnel dans un marché britannique qui représente déjà une part importante de l’exposition d’Iroko Atlas.
Conclusion : une SCPI jeune, en croissance rapide, mais à analyser avec prudence
Le premier trimestre 2026 confirme la montée en puissance de la SCPI Iroko Atlas. Avec 120 M€ de capitalisation, 14 actifs, 20 locataires, un TOF de 99,93 % et 10,1 M€ d’acquisitions sur trois mois, la SCPI affiche une phase de développement soutenue.
La stratégie internationale, l’absence de commission de souscription et la diversification européenne constituent des éléments différenciants. En parallèle, plusieurs points restent à suivre : la concentration sur les commerces, l’exposition au Royaume-Uni, le risque de change, la liquidité des parts et l’évolution des frais de sortie à partir de septembre 2026.
Iroko Atlas présente ainsi le profil d’une SCPI encore jeune, en phase d’accélération, dont les prochains trimestres permettront d’évaluer la capacité à maintenir une collecte dynamique, une occupation élevée et une diversification équilibrée du patrimoine.
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